Sporządziliśmy dla naszego klienta umowę najmu powierzchni użytkowej. Umowa zawarta została na czas nieokreślony z możliwością jej rozwiązania z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. W treści umowy zastrzeżona została forma czynności prawnej poprzez zapis, że rozwiązanie umowy najmu może nastąpić w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Za równorzędną z formą pisemną uznano formę elektroniczną dokumentu. Najemca przesłał naszemu klientowi wiadomość MMS zawierającą zdjęcie pisma wypowiadającego zawartą umowę najmu.
Czy MMS ze zdjęciem wypowiedzenia umowy najmu jest skuteczne w świetle zawartej umowy najmu oraz obowiązujących zapisów kodeksu cywilnego?
Zgodnie z treścią art. 78 kodeksu cywilnego do zachowania formy pisemnej dokumentu niezbędne jest złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie zawierającym treść oświadczenia woli. Natomiast zgodnie z treścią art. 78.1 § 1 kodeksu cywilnego dla zachowania formy elektronicznej oświadczenia woli niezbędne jest złożenie oświadczenia woli w postaci elektronicznej i opatrzenie go kwalifikowanym podpisem elektronicznym.
W 2015 r. do kodeksy cywilnego wprowadzone zostały przepisy dotyczące formy dokumentowej oświadczenia woli. W uzasadnieniu wprowadzanych zmian wskazano, że "(...) forma dokumentowa ma stanowić formę o niższym stopniu sformalizowania niż forma pisemna. Przejawia się to przede wszystkim w braku konieczności złożenia własnoręcznego podpisu na dokumencie zawierającym oświadczenie woli". Drugą cechą formy dokumentowej, która istotnie odróżnia ją od formy pisemnej, jest odejście od konieczności utrwalenia treści wyrażonego w niej oświadczenia za pomocą tekstu (ciągu znaków graficznych). Oświadczenie złożone w formie dokumentowej może być wyrażone nie tylko za pomocą tekstu (pisma), ale również poprzez dźwięk lub obraz. W związku z powyższym warunkami koniecznymi zachowania formy dokumentowej są: złożenie oświadczenia woli w każdej postaci, w sposób umożliwiający ustalenie osoby składającej to oświadczenie.
Przesłana naszemu Klientowi wiadomość MMS zawierająca zdjęcie (odwzorowanie cyfrowe) wypowiedzenia umowy najmu stanowi formę dokumentową oświadczenia woli. Nie jest to jednak forma pisemna ani elektroniczna oświadczenia woli.
W przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie art. 76 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli strony zastrzegły w umowie, że określona czynność prawna między nimi ma być dokonana w szczególnej formie, czynność ta dochodzi do skutku tylko przy zachowaniu zastrzeżonej formy.
Zdjęcie wypowiedzenia umowy najmu, przesłane jako wiadomość MMS, nie wywołuje więc skutku rozwiązania tej umowy. Dla skuteczności rozwiązania umowy najmu wymagane było zachowanie formy pisemnej poprzez doręczenie Wynajmującemu oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy w postaci dokumentu opatrzonego własnoręcznym podpisem ewentualnie przesłanie go w postaci odwzorowania cyfrowego opatrzonego elektronicznym podpisem kwalifikowanym.
Komentarze
Prześlij komentarz